賃貸の審査不安な方必見!ブラックリストでも通る保証会社の通し方を現役の不動産社長が徹底解説!

賃貸の審査で不安な方は必ず最後まで見て!!特に過去に家賃を滞納してしまった。クレジットカードの支払いが遅れてしまったという方にとって賃貸の審査が通るか不安ですよね。

不安になる原因としてはそもそも賃貸の審査が何を基準に審査されているか不透明なことが不安になる一番の要因ではないでしょうか?物件の大家さんや管理会社によって審査の基準が変わる場合もありお客様にとってはどの点に気をつけながら進めていいのか分からずお客様に不利なまま審査を進めてしてまった結果審査に落ちてしまったという方も多いのではないかと思います。

しかし、ちょっとしかことに気を付けて賃貸の審査は怖くありません!

今回の記事では、お客様有利で審査を進める方法や賃貸の審査の基準内容について解説させて頂きます。

この記事は、こんな方におすすめ!

  • 賃貸審査基準を知りたい。
  • 審査に通らず困っている。
  • 収入が少なく希望の家賃で保証会社に落ちた経験がある。
  • どの不動産会社にお願いしてもうまくいかなかった。

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賃貸の審査の流れとは?

賃貸の審査と一括りにされていますが実は、2つの審査過程を経ているのが一般的です。
大まかな流れについては下記をご確認ください。

賃貸の入居審査の流れ
  • STEP①
    物件のお申込

    内見後不動産会社を通して物件のお申込をする。

  • STEP
    保証会社の審査
    オーナー様が予め指定している保証会社の審査をスタート
    目安3日~1週間程度で結果の回答がきます。
    必要書類としては、身分証、収入証明書。
  • STEP③
    大家さんの審査
    保証会社の審査が無事通過したら、最終判断として大家さんが入居者の年収や勤務先などから入居してもよいかの判断をします。
    目安3日~5日程度で大家さんから回答がきます。
  • STEP④
    ご契約!

    新生活スタート!

賃貸の審査で重要なのは以下の2つです。
②保証会社に落とされたか
③大家さんに落とされたか

保証会社と大家の審査の違い

お客様

保証会社と大家さんの審査が重要な理由はなぜですか?

まず、②保証会社で審査に落ちている要因としては、収入面と過去に同じ保証会社で審査に落ちている。家賃を滞納した履歴がある場合落ちている可能性が非常に高いです。

その場合、同じ保証会社で何度も審査をしても通らない可能性が高いため、違う保証会社を使って審査をお願いする必要があります。

お客様

大家さんの審査どんな審査をされるのでしょうか?

③大家さんの審査の場合は、主にどんな会社に勤めていてどんな人が住むのかを基準に審査をされる大家さんが多い傾向です。
そのため、一般的な会社員の方は好印象ですが芸能関係、水商売、収入の不安定な個人事業主の方の場合は収入面の不安定さやトラブルになる可能性が高いかもしれないという事で、保証会社が通っても嫌がる大家さんが多いのが現状です。
大家さんで審査が落ちている可能性がある場合、印象をよくするに仕事内容や迷惑をかけないことをアピールする必要があるため不動産会社との連結が大前提必要になります。
③大家さんの審査で落とされている方は、あまり協力的でない不動産会社にお願いしても審査が通らずストレスをかかることになりますので注意が必要です。

ポイント

②保証会社の審査

家賃が収入に適切か。過去に家賃を滞納したことのある保証会社ではないか確認が必要

③大家さんの審査

大家さんへトラブルにならないこと。収入的に不安がある場合ある程度の安定した収入が見込めていることを不動産会社と協力してアピールする必要がある。

そもそも保証会社って何?

賃貸保証会社の役割について

万が一入居者が家賃を支払えなくなった場合や滞納した場合に入居者に代わって大家さんへ立て替えてくれる役割があります。

一見代わりに立て替えてくれるから【助かる!】と思いますが、入居者は賃貸保証会社へ最終的には家賃プラス利息分を支払うことになる為入居者にとってはあまりうれしいことではありません。

しかし、大家さんにとっては安定した家賃回収が見込める為入居者へは保証会社の利用を義務付けているのが一般的になってきました。

2000年代より前では連帯保証人をつけることで入居できましたが、親族がいない事や頼みずらいという背景から代行で家賃保証会社を利用することが近年では当たり前になっています。

保証会社の種類について

信販系保証会社

審査難易度 5.0

賃貸の保証会社の審査をする際信販系の情報を参照して審査を進める保証会社
主に、CIC(クレジットカードやカードローンなどの滞納履歴をすべて見れるサイト)を基に審査進める為保証会社の中で一番難易度が高い保証会社になっております。

審査に落ちる主な理由
  • 携帯電話の分割払い滞納
  • 奨学金の滞納
  • クレジットカードの滞納
  • 国民保険料の未払い、滞納
  • 住民税、所得税の未払い、滞納
  • 公共料金の滞納
  • 犯罪、逮捕歴
  • 反社会的勢力の該当

信販系会社の具体例
  • オリコフォレントインシュア
  • 株式会社エポスカード
  • ライフ安心プラス
LICC系保証会社

審査難易度 4.0


LICCとは一般社団法人全国賃貸保証業協会の略です。金融庁の貸金業のライセンスを保有している加盟店でないと加盟することができない団体です。加盟している保証会社同士で過去にお客様が家賃滞納をしたかどうか情報を共有しているため加盟している保証会社を使う場合は1つでも家賃滞納がある場合滞納履歴があると判断されてしまいます。またその情報は5年間消えることはないので直近で滞納履歴がある方にとっては非常に厳しい保証団体になると思います。

審査に落ちる主な理由

加盟店の保証会社の中で1社でも家賃滞納がある場合

LICC系保証会社の具体例
  • 株式会社アルファ―
  • アーク株式会社
  • 株式会社エム・サポ
  • エルズサポート株式会社
  • 興和アシスト株式会社
  • 株式会社ギャランティー・アンドファクタリング
  • 株式会社近畿保証サービス
  • ジェイリース株式会社
  • 全保連株式会社
  • 賃貸保証サービス株式会社
  • ホームネット株式会社
  • 株式会社リクルートフォレントインシェア
  • 株式会社レジデンシャルサービス
CGO(旧LGO)系保証会社

審査難易度 3.0


CGOとは全国保証機構の略です。

基本的には保証会社それぞれの独自審査となります。他社保証会社との共有も薄いため1つ保証会社でも落ちても別な保証会社では通る可能性が十分にあります!収入的に家賃があわない場合でも連帯保証人をつければすんなり審査が通過したというケースが実際の現場でもよく見かける事が多い保証会社です。

審査に落ちる主な理由
  • 同保証会社で過去に家賃滞納があった
  • 収入が家賃に対して合わない

CGO(旧LGO)系保証会社の具体例
  • CASA
  • 日本セーフティー
  • 日本賃貸保証
  • フォーシーズ
独立系保証会社

審査難易度 2.5


独立系保証会社は団体へも所属しておらず保証会社間での共有もしない完全に自社のみで審査をする保証会社のことを指します。まだ一度も審査したことがなければ十分に通る可能性が高いオススメの保証会社です。

審査に落ちる主な理由
  • 同保証会社で過去に家賃の滞納履歴がある
  • 収入を盛って提出した場合やウソの情報を記載している
  • 別な物件で直近ですでに審査をして落ちている

独立系保証会社の具体例
  • 新日本信用保証株式会社
  • 株式会社イントラスト
  • 日本賃貸保証株式会社
  • 株式会社ナップ
  • 株式会社宅建ブレインズ

おすすめの保証会社

おススメの保証会社は2つです。

CGO(旧LGO)系保証会社

独立系系保証会社

上記2つに該当する保証会社の場合はブラックリストに載っている方でも柔軟に審査をしてくれる傾向があるため、賃貸の審査に不安のある方にとっても強い味方になるのではないかと思います。

現に、実際の現場でも個人事業主やクレジットカードの審査に落ちた方でも上記2つの保証会社で通した際に通過していることが多いという印象です。

また、収入に対して家賃が高い場合でも今住まれている賃貸の物件と新しく入居したい物件が同じ保証会社であれば家賃滞納がないという事がプラスになって多少家賃が高くても通してくれることがあるので他では通らなかったという人にとっては非常に助かるのではないでしょうか。

水商売、年金、無職で賃貸の審査に不安のある方

【収入が証明できる書類がないから賃貸物件を借りれない】という声がよくお客様からご相談頂く事があります。

結果からお伝えすると、ご安心下さい!通ります!!

水商売にお勤めの方

一般的には水商売のお勤めの方は夜が遅く物件内でトラブルになるケースもあるため嫌がられる大家さんも多いのが正直な現状だと思います。特に都内の歌舞伎町近辺である新宿や池袋などの主要エリアではさらに厳しく物件をおもうように選べない方が多いです。

解決方法は簡単です。下記をご確認ください。

POINT

①職業はうそをつかないで正直に伝える。

職業を隠して賃貸の審査を進められる方もいるかと思いますが、逆効果の場合があります。
不動産会社へは正直に職業を伝えて対策を取ったうえで大家さんへ交渉できる物件を探しましょう。

②代理契約で審査を進める

親族や友人でも大丈夫です。契約名義を別な人にすることで了承してくれる大家さんは増えているので代理契約可能か確認しましょう。

③無職で伝えて預貯金で審査をしてもらう

月々の収入がなくても賃貸の審査は可能です。通帳のコピーさえ提出すれば審査をしてくれます。
最新の預貯金が分かる部分をコピーして不動産会社へ渡しましょう。

その他にも保証会社を使わない賃貸物件を探す方法などがあります。そして何よりも一番大事なことは頼りになる不動産会社を選ぶことです。大手やフランチャイズのような不動産会社は水商売のお客様をあまり接客したがらないので、水商売専門店の会社や協力的な不動産会社へ依頼をしましょう。

経験のある不動産会社へ任せれば上手に審査を進めてくれます。

年金・無職の方

収入の証明が弱く賃貸の審査で落とされやすいのが年金と無職の方です。

収入を証明できない事が審査に大きな影響を及ぼしている可能性が高いため、収入面で何か提出できる書類を求められる傾向があります。そのため提出ができないため審査に落ちてしまう事が多いのではないでしょうか。そんな方には下記方法がおすすめです。

POINT

①預金通帳を見せる

現在の残高が分かる書類も立派な収入証明となりますので手元に残高がいくらあるか見せましょう。
家賃の2年程度あるのが理想です。

②一時的にアルバイトを始める

アルバイトの面接だけ採用されるでも大丈夫です。今後の見込み収入があることで審査を有利に進める事ができます。

③求職活動中にして前職の収入証明を見せる

直近で会社を辞めた人は、求職活動中にすることで就職の意思があることを大家さん、保証会社へアピールしましょう。

④積立金、株、投資をされている方は履歴を見せる

預貯金には反映していないが自分の資産がある場合は積極的に提出しましょう。
プラス評価で審査を有利に進められる可能性があります。

⑤連帯保証人を親族、友人へお願いする

連帯保証人をつけることで審査の通過率が上がります。保証会社から求められた場合は保証人をつけることをおすすめします。

ブラックリストでも95%の確率で賃貸審査に通る方法

結論からお伝えすると、、【法人契約】です。

【え!?どういうこと??(笑)】と思われたと思いますので詳しく解説します。

法人契約と個人契約の違い

個人 審査対象はあなた
法人 審査対象は法人

法人契約のメリット

法人契約の場合、審査の対象は主に法人なのでお客様自身がブラックで審査に通らなくても法人契約なら通ることがあります。
実際に過去に仲介させて頂いたお客様の中にも個人ではだめでも法人なら通ったというケースが何度もありました。

  • 個人情報がブラックリストに載っていても法人の場合は対象にならない。
  • 審査内容は、法人の規模、設立日、業種、決算書、年内の売上予定などが審査内容の中で比重が大きく占めている。そのため対象が個人の自分から法人へ切り替わるので過去に個人で滞納があっても影響しないことがある。
  • 過去に落ちたことのある保証会社でも新規として受付してもらえることがあるので審査に通る可能性が高い。

法人はどうしたらいいの?

会社員の方であれば、会社にご相談してみましょう。上長、役員などが身近な会社であればご相談に乗ってくれることがあるかと思います。

ご相談が難しい場合は、会社の設立や、M&A(会社を購入)することができます!

【会社の設立なんて無理でしょ!!】と思われた方もいるかと思います。実は、めちゃめちゃ簡単に会社は自体は作ることが可能なんです!

また、M&Aと聞くと何十億の会社を買って規模を大きくするイメージを持たれている方も多いと思いますが、安いものだと10万からですでに何年も活動している実績のある企業を購入することが可能です!

会社を設立・買収する

会社を設立する方法

希望の業種により申請方法は異なりますが、登記所へ行って申請をするだけでOK
もっと細かい業務はありますが今回は省略させて頂きます。
費用としては、大体10万円~20万円程度で会社の設立・登記が完了します。
申請から設立まではおおよそ2週間~3週間が目安
ただし、設立した場合だと売上実績がないため一時的にでも売り上げを作る必要がある。

買収する方法

M&Aの仲介をしてくれる会社へ依頼、税理士や司法書士などの士業の先生へ相談してみる。
税理士は、大小の企業の経理面を担当しており売却をしたい企業の経営者とも知り合いの可能性があるので一度相談してみるものいいかと思います。
買収は企業規模により変わりますが、安いもので10万から買収できる企業もあり予算に合わせて買収を進められることはいいと思います。ただしあまり大きな企業を買収しても予算がかさむだけなので比較的安い企業を買収されることをおすすめします。

会社員は法人設立・買収が難しい

通常の会社員の方は、会社の設立、買収はできない。

通常の会社員の場合は、会社以外での副業を禁止している企業が多いためそもそも会社を設立・買収することができない。
その場合は、通しやすい保証会社を選ぶことや連帯保証人をつけて有利に審査を進める事をおすすめします。

個人事業主・水商売の方は会社を設立した方がメリットが大きい!

個人事業主、水商売での方は源泉徴収票や給与明細といった収入を証明する書類がないことが多いため、賃貸の審査で非常に不利なケースが多いと思います。

しかし、そこで自分が代表の法人を1社もっていると収入を証明する書類が出せなくても、審査を通せることがあるため、法人会社を1社持っているだけで今後引っ越すたびに審査に頭を悩ませる必要がなくなるのです!

個人事業主・水商売の個人契約の場合 収入を証明できる書類が提出できない。
法人を1社持っている場合 法人の登記書類、身分証、見込含めての損益計算書又は給与明細書のみでOK。
給与明細書は自分自身が代表のため自分で給与明細書を作成することができる。

年収ごとの家賃相場目安

年収200万 家賃6万円前後
年収300万 家賃9万円前後
年収400万 家賃12万円前後
年収500万 家賃15万円前後
年収600万 家賃18万円前後
年収700万 家賃24万円前後
年収800万 家賃26万円前後
年収900万 家賃30万円前後
年収1000万 家賃40万円前後

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まとめ

賃貸の審査は思っているより簡単!!ただ、不動産会社によっては知識不足で本来お客様が通るはずの賃貸の物件が通らないなんてこともあります。まずは、賃貸の審査を通すうえでは、【不動産会社】が審査を通す力があるのか。しっかりとした賃貸の審査対策をとられているか確認することが一番重要です!どこでもいいからとりあえず問い合わせする前にしっかりと不動産会社のリサーチをされることをオススメします!